Betere wetgeving moet energetische renovaties appartementen vlot trekken
De wet op het mede-eigendom moet dringend worden aangepast, vindt het syndicusbedrijf Syncura. Beslissingen rond energetische renovaties moeten vlotter kunnen en de mogelijkheid om daarvoor een spaarpot aan te leggen moet minder makkelijk afgeblokt kunnen worden.
Dirk Selleslagh
12/12/2024
Wie een appartement koopt met een EPC-label E of F, is verplicht binnen vijf jaar energetische renovatiewerken te doen. Als daarbij de buitenschil moet worden aangepakt of de oude verwarmingsketel door een hoogrendementsketel vervangen moet worden, dan moeten die kosten door alle eigenaars samen worden gedragen.
Bij Syncura, een syndicusbedrijf dat voor het beheer instaat van heel wat gebouwen in Vlaanderen en Brussel, ziet men dat het vaak moeilijk is de mede-eigenaars van een appartementsgebouw op een lijn te krijgen als er energetische renovatiewerken nodig zijn. Op basis van de huidige wetgeving is het te makkelijk dergelijke werkzaamheden af te blokken.
De wetgever houdt te weinig rekening met de specifieke noden binnen mede-eigendommen.
Binnen mede-eigendommen moeten energetische renovatiewerken van de gemeenschappelijke delen een tweederdemeerderheid halen op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Syncura wil dat de beslissing met een gewone meerderheid genomen kan worden - ook voor ingrepen die gaan over de veiligheid en stabiliteit van appartementsgebouwen. Voor liften en daken is zo’n gewone meerderheid al een aantal jaren van kracht.
‘De wetgever houdt te weinig rekening met de specifieke noden binnen mede-eigendommen’, zegt Olivier De Schrijver, CEO van Syncura. ‘Er zijn dringend aanpassingen nodig aan de wet op het mede-eigendom.’
De makelaarsfederatie CIB bevestigt de noden die Syncura aankaart. 'De problemen zijn gekend, de oplossingen liggen op tafel’, zegt woordvoerder Kristophe Thijs. ‘Er is absolute consensus binnen de sector over de zaken die dringend moeten veranderen.'
Aanleggen reservefonds
Sinds enkele jaren is het overigens wettelijk verplicht voor onderhoudswerken aan de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw van vijf jaar of ouder minstens 5 procent van de jaarlijkse gemeenschappelijke uitgaven in een reservefonds te sparen. Maar - vreemd achterpoortje - als een viervijfdemeerderheid van de mede-eigenaars tegenstemt, hoeft men die 5 procent niet opzij te zetten. In de praktijk zijn er volgens Syncura zo heel wat appartementsgebouwen waar niet gespaard wordt. De syndicus vindt dan ook dat de viervijfderegel afgeschaft moet worden.
Syncura vindt de verplichte 5 procent trouwens onvoldoende. Dat percentage zou de naar 10 of zelfs 15 procent moeten worden opgetrokken.
Dominique Krickovic, directeur van de Unie van Syndici (UVS), stelt vast dat de berekening van het te reserveren percentage vandaag op een variabele basis gebeurt - de jaarlijkse uitgaven. ‘Wij ijveren ervoor dat dit op een vaste basis zou gebeuren, bijvoorbeeld de verzekerde waarde van het gebouw.’
Bij CIB benadrukken ze dat ook best een financieel meerjarenplan voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw wordt opgesteld. ‘Wij pleiten ervoor dat zo’n plan - zoals in Nederland - wettelijk verankerd wordt’, zegt Thijs. ‘Nu is dat niet het geval, waardoor de algemene vergadering van een mede-eigendom het opstellen van zo’n plan vaak wegstemt.’
Schriftelijke besluitvorming moet eenvoudiger
Als de lift van een mede-eigendom of de gemeenschappelijke verwarming hersteld moet worden, kan er niet tot de volgende algemene vergadering worden gewacht om daarover te beslissen. De syndicus zal die beslissing vaak niet eenzijdig willen nemen en een brief uitsturen met meerdere offertes waarvoor vandaag alle mede-eigenaars zonder uitzondering expliciet hun akkoord moeten geven.
Gaat iemand niet akkoord, dan is er geen rechtsgeldige beslissing. Daarom stelt Syncura dat de vereiste eenparigheid van stemmen in deze schriftelijke procedure best aangepast wordt naar een gewone meerderheid.
Bron: De Tijd